19 Août 2020 à 18h09 - 400

Comment fonctionne le PTZ avec le dispositif Pinel ?

Le prêt à taux zéro (PTZ) et la loi Pinel s’adressent toux deux au propriétaire d’un logement neuf, mais ayant deux vocations bien distinctes. Le PTZ qui est un prêt, comme son nom l’indique, servira à financer l’achat du bien, tandis que la loi Pinel est un dispositif à mettre en place une fois l’immobilier livré et mis en location. Son objectif principal est de réduire l’impôt sur le revenu.

Le prêt à taux zéro pour les primo-accédants

Ce sont les primo-accédants qui bénéficient de ce prêt sans intérêt. Le montant accordé par l’organisme de crédit dans le cadre du financement du logement est fonction de leurs ressources. Ainsi, une fourchette de ressources et un plafond de revenus ont été mis en place par l’État. Les paramètres sont entre autres le nombre de personnes occupant le logement et la zone où le logement sera construit : zone A Bis et A (mêmes plafonds), zone B1, zone B2 et zone C.

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La loi Pinel pour alléger son IR jusqu’à 21% de son investissement

En ce qui concerne la loi Pinel, elle réduit l’impôt sur le revenu du propriétaire une fois le logement exploité. Ladite réduction est fonction de la durée de la mise en location. Le dispositif étant plus souple que la loi Duflot, son prédécesseur, le propriétaire du logement a le choix entre la durée de 6 ans (pour profiter du taux de 12% de réduction d’impôt), de 9 ans (ce taux sera de 18%) ou de 12 ans (celui-ci atteindra le taux de 21%).

Les plafonds seront pris en compte (en rapport avec le zonage – A Bis, A et B1 – et les ressources du locataire), mais cette-fois-ci dans le but de calculer les loyers.

Combinaison du PTZ avec la loi Pinel

Il est impossible de combiner immédiatement PTZ et loi Pinel. La loi exige pour le primo-accédant, de se servir obligatoirement du logement pendant une durée ferme de 6 ans tout d’abord, avant de le mettre en location.

En ce qui concerne la loi Pinel pourtant, elle exige que le propriétaire mette immédiatement le bien en location dès sa livraison, c’est-à-dire qu’il doit s’agir d’un bien neuf commandé en VEFA.

Toujours est-il qu’il existe une possibilité de tirer profit à la fois de ces deux dispositifs, mais à des périodes différentes :

  • l’achat du logement par le biais du prêt PTZ se fait en premier lieu. Le propriétaire occupe celui-ci pendant une durée minimale de 6 ans.
  • au bout de 6 ans de jouissance à titre de résidence principale, le propriétaire pourra enfin le mettre en location. Or, il ne s’agira plus d’un bien neuf à ce moment-là.
  • s’il souhaite donc profiter de la réduction d’impôt Pinel, il procèdera à des travaux de rénovation.
  • il pourra dans ce cas bénéficier de la loi Pinel de déficit foncier. Sa réduction d’impôt se traduira par la déduction du montant de ses charges et de ses travaux et ce, de ses revenus imposables. Ce n’est qu’après mise en location après rénovation qu’il profitera de la réduction fiscale de 12%, de 18% ou de 21%.
  • le remboursement du prêt PTZ peut s’étendre jusqu’à 30 ans. Cela n’a cependant aucune incidence avec la souscription à la loi Pinel.

Quels avantages de cumuler ces deux dispositifs ?

Ne pas payer d’intérêt est avantageux du point de vue rendement du bien. Il en est de même pour la carotte fiscale obtenue grâce au dispositif Pinel. Cependant, la simulation est recommandée avant de valider la mise en place des deux dispositifs.

À noter que ce genre de montage cumulé se fait sur une longue durée, soit au moins 12 ans (6 ans d’occupation en tant de résidence principale et 6 ans d’exploitation sous Pinel), sans comptabiliser la période que prendront les travaux de rénovation.

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